Zmienią część MPZP "Plac Floriański"? Dopuszczą tam budowę wieżowca?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to akt prawa miejscowego przyjmowany w formie uchwały rady gminy, określający przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. MPZP to  konkretny instrument umożliwiający gminie (w imieniu mieszkańców i wespół z mieszkańcami) wpływanie na to co, gdzie i w jakiej formie zostanie wybudowane - pozwala w sposób przemyślany organizować jej przestrzeń. Tyle teoria. 

W "grze" w planowanie przestrzenne w gminie jest jeszcze jedna strona - właściciele nieruchomości / inwestorzy. Ci najczęściej chcieliby takich zapisów w MPZP, które umożliwią im dużą swobodę w wykorzystaniu terenu będącego ich własnością i maksymalizację ich zysków z danej nieruchomości (MPZP określając przeznaczenie terenów, charakter zabudowy i jej parametry, bezpośrednio wpływa na potencjał "biznesowy" i cenę nieruchomości).

Uchwalenie MPZP to kosztowna, skomplikowana i długotrwała procedura - ale warto ją przeprowadzić, ponieważ MPZP ustala (na terenie którego dotyczy) jasne zasady dotyczące zagospodarowania i jest względnie stabilnym zbiorem tych zasad. MPZP można bowiem zmieniać w całości lub części, ale - podobnie jak procedura uchwalania - kosztuje, jest skomplikowane i trwa. Zmianę planów może zainicjować sama gmina, ale i właściciele nieruchomości objętych danym MPZP (argumentując to np. chcąc realizować na swoim terenie inwestycje o innych parametrach niż zapisane w MPZP) - w obu przypadkach (a w szczególności w tym drugim) gmina powinna jednak zadbać o to, by zmieniony plan nadal wpisywał się w szerszą wizję planistyczną danego terenu.

Czy tak jest zawsze? Można co do tego mieć spore wątpliwości. Za przykład niech posłuży proponowana zmiana Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego „Plac Floriański” na terenie miasta Skarżyska-Kamiennej.

Rok temu pod obrady Rady Miasta Skarżyska-Kamiennej trafił projekt uchwały ws. przystąpienia do sporządzenia zmiany w części miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zwanego „Plac Floriański” na terenie miasta Skarżyska-Kamiennej uchwalonego dla tego obszaru w 2010 roku. Na pytania radnych o to, dlaczego gmina chce przystąpić do zmiany części MPZP padły ogólne stwierdzenia o chęci dostosowania zapisów do obecnych realiów, po dłuższej dyskusji okazało się również, że o zmianę zapisów planu zabiegł właściciel jednej z nieruchomości objętych planem (miało chodzić o zmianę "pewnych parametrów"), szczegóły miały być przedstawione jednak dopiero w projekcie nowego planu. 

W tym momencie należałoby przybliżyć - w wielkim skrócie - więc obecnie obowiązujące zapisy MPZP "Plac Floriański" w części, która miałaby być zmieniona nową uchwałą. Poniżej krótki zamieszczamy więc "wyciąg" z MPZP.

Najpierw mapa zagospodarowania:

 

I wyciąg zapisów MPZP:

Dla terenów MW/U1 i MW/U2 ustalono przeznaczenie podstawowe - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i zabudowa usług nieuciążliwych z lokalizacją lokali usługowych w parterach budynków od strony terenów KX1 i KX2 (dopuszczenie lokalizowania lokali usługowych w parterach budynków od strony terenów dróg publicznych oraz terenu ZP1). Dla ww. terenów ustalono również, że maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy wyniesie 0,9 (90%). Według planu na wspomnianym terenie mogły powstać budynki o następującej liczbie kondygnacji nadziemnych: od 2 do 3 kondygnacji od strony terenu KX2, od 2 do 5 kondygnacji od strony terenów dróg publicznych i od 2 do 4 kondygnacji od strony terenu KX1 i ZP1, a maksymalna wysokość zabudowy mogła wynieść od 7,0 do 16,0 m. Dodatkowo w planie zapisano zakaz grodzenia ww. terenów, realizację małej architektury, elementów komunikacji pieszej i dróg wewnętrznych, parkingów na poziomie terenu lub garaży podziemnych (lokalizację w obrębie nieruchomości, co najmniej 1 miejsca postojowego lub 1 miejsca w garażu na 1 lokal mieszkalny oraz 1 miejsca na 30m2 powierzchni użytkowej handlu i usług), a także placów zabaw dla dzieci o łącznej powierzchni liczonej według wskaźnika -  minimum 1 m2 placu na 5 lokali mieszkaniowych, jednak nie mniej niż 50 m2 (z dopuszczeniem zlokalizowania ich na terenie ZP1).

Dla terenu ZP1 ustalono przeznaczenie - teren zieleni urządzonej, z dopuszczeniem zlokalizowania tu do 30 miejsc postojowych, placu zabaw i urządzeń sportowych. Plan zakładał stworzenie tu ciągu pieszego, pozostawienie powierzchni biologicznie czynnej na minimum 50% powierzchni i nasadzenie minimum 1 drzewa na 75 m2 ww. powierzchni.

Dla terenów KX1, KX2, KX3 ustalono przeznaczenie podstawowe - plac publiczny z udziałem powierzchni biologicznie czynnej od 10% do 25%;  z zakazem stosowania w posadzce betonu wylewanego, kostki betonowej i nawierzchni bitumicznych; z dopuszczeniem lokalizacji garażu podziemnego dla terenów KX1 i KX2 i lokalizacji do 10 miejsc postojowych na terenie KX1 (od strony terenu KDL1).

Na podstawie mapy i zapisów MPZP możliwe zagospodarowania działki wyglądałoby mniej więcej tak ja na ilustracji poniżej (naniesiono na niej najważniejsze założenia w skali). Jako punkt odniesienia niech posłuży budynek biurowy Starostwa Powiatowego przy pl. Floriańskim 1.

A co zakłada uchwała w sprawie uchwalenia zmiany w części miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zwanego „Plac Floriański” na terenie miasta Skarżyska-Kamiennej? 

I - jak wcześniej - najpierw mapa zagospodarowania:


Dla terenu oznaczonego symbolem MW/U1 ustalono przeznaczenie - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i zabudowy usług nieuciążliwych z lokalizacją lokali usługowych w parterach budynków od strony ul. Powstańców Warszawy i ul. Kochanowskiego (i dopuszczeniem sytuowania lokali usługowych w parterach budynków od innych stron).  Dla ww. terenów ustalono również, że maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy wyniesie 0,7 (70%) z maksymalną intensywnością zabudowy 10,0 i maksymalną intensywnością zabudowy liczoną dla kondygnacji nadziemnych 7,0. Według planu na wspomnianym terenie mogły powstać budynki od 4 do 13 kondygnacji nadziemnych, a maksymalna wysokość zabudowy mogła wynieść od 12,0 m do 45,0 m. Dodatkowo w planie zapisano lokalizację w obrębie nieruchomości, co najmniej 1.1 miejsca parkingowego na 1 lokal mieszkalny oraz 1 miejsca na każde rozpoczęte 50m2 powierzchni wewnętrznej lokalu usługowego.

Dla terenu KX1 ustalono przeznaczenie - tereny placu publicznego z udziałem powierzchni biologicznie czynnej min. 30 %, z zakazem sytuowania budynków, ale z dopuszczeniem budowy garaży podziemnych i budową maksymalnie 30 miejsc na terenie KXI, dostępnych z dróg publicznych w ich bezpośrednim sąsiedztwie.

Na podstawie mapy i zapisów MPZP możliwe zagospodarowania działki po zmianie wyglądałoby np. tak:

Różnice w dotychczasowych i projektowanych zapisach widoczne są gołym okiem i są bardzo korzystne dla właściciela działki.  

Przede wszystkim widoczne jest bowiem znaczne "zintensyfikowanie zabudowy" i kompletna zmiana jej skali, rezygnacja z konieczności uwzględnienia w zagospodarowaniu działki terenów zielonych z nasadzeniami drzew, rezygnacja ze szczegółowych zapisów dot. wymogu budowy placu zabaw dla dzieci, rezygnacja z wymogów dot. materiału nawierzchni placu publicznego (eliminującego najtańsze materiały), zmiany zapisów dot. ilości miejsc parkingowych dla lokali usługowych, rezygnacja z organizacji przestrzeni o planowany ciąg pieszy w kierunku Starostwa Powiatowego itp.

Co na takiej zmianie planu zyska miasto? To pytanie retoryczne...